TOUT SAVOIR SUR LE BAIL EN COLOCATION

L’année 2017 s’achève, tu files vers de nouveaux horizons universitaires ou professionnels, et tu as opté pour la colocation ? Très bon choix ! Mais avant de signer le bail, prête attention à ces quelques éléments clés…

L’essentiel sur le bail de colocation :

Parler de « colocation » a du sens dès lors qu’un logement est loué à plus d’une personne, hors cas particuliers des couples mariés ou pacsés. Nouveau coloc, tu dois impérativement signer un contrat de bail pour officialiser ta situation et ne pas être considéré comme « occupant sans titre ». (C’est pas top comme statut.)

Ce contrat doit au moins comporter une description des lieux, les noms des colocataires, le montant du loyer et des charges, ainsi que la durée du bail, sa prise d’effet, et le délai de préavis.

• La durée minimale du bail est d’un an pour un logement meublé, et trois ans pour un logement non meublé.
• Le délai de préavis en cas de rupture du contrat est d’un mois minimum pour un meublé, et trois mois pour un non meublé.

Deux grands types de contrats de bail :

1. Le bail unique : un pour tous et tous pour un !

Ce mode de location est très proche des locations « classiques », et est souvent privilégié par les bailleurs car il présente plus de garanties de paiement.

 

Juridiquement, il se matérialise par la signature d’un seul et même contrat par tous les locataires. Dès lors, le loyer n’est a priori pas fractionné : le propriétaire peut en réclamer le versement en une seule fois, et en totalité. Ça lui évite de courir après chaque colocataire : à vous de vous coordonner !

Mais alors, comment vous organiser ? Plusieurs options s’offrent à vous.

• Tout miser sur la confiance, et désigner un locataire principal, qui se chargera chaque mois de réunir le dû de chacun, et de régler le loyer total au propriétaire.
• Automatiser, et ne (presque) plus y penser : ouvrir un compte bancaire commun aux colocataires, alimenté par des virements automatiques, et vidé chaque mois par un prélèvement automatique à destination du propriétaire.

Au-delà des considérations financières, un bail unique impose une véritable entente entre les colocataires. Aux yeux du propriétaire, vous formez « un tout », et devez donc vous entendre directement entre vous pour organiser la cohabitation.

En perspective : de longues négociations pour l’attribution de la plus grande chambre, et l’impact chiffré sur la répartition du loyer ! Mais n’est-ce pas là un peu l’esprit de la colocation ?

 

2. Les baux individuels: vie partagée, mais engagement individuel !

Dans ce cas, chaque colocataire signe un bail individuel, en son nom propre. Et c’est chacun pour soi pour le règlement du loyer, la caution, le dépôt de garantie, l’assurance…

Grand avantage : tu ne risques rien si tes coloc’ manquent à leurs obligations ! En revanche, cela multiplie les démarches individuelles à réaliser. Espérons que tu ne souffres pas de « phobie administrative » !

 

La clause de solidarité, pour rassurer le propriétaire.

Si une clause de solidarité est présente dans le bail, tu peux être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer, ainsi que de toute somme due au propriétaire, jusqu’à l’expiration du bail. Même si tu quittes l’appart’. C’est valable pour toi, mais aussi pour tes garants !

Concrètement, si ton coloc’ disparaît du jour au lendemain pour faire une retraite spirituelle au Népal, alors tu risques de devoir payer sa part en plus de la tienne. Mais ne t’inquiète pas outre-mesure, il n’y aura aucun problème si tu emménages avec des coloc’ de confiance. (Whoomies peut te donner un coup de main pour trouver les perles rares !)

Les implications de cette clause sont assez grandes, le plus important est donc d’être attentif à la lecture du contrat pour se préparer à toute éventualité. N’oublie pas que cela contribue largement à rassurer ton proprio… Ça peut valoir le coup pour avoir un grand appart’ situé dans le centre, non ?

 

Tu te demandes comment mettre fin à la clause de solidarité ? Il suffit de le préciser dans le courrier de préavis que tu enverras pour quitter le logement, mais tu resteras dans tous les cas lié solidairement à tes autres colocataires jusqu’au terme du bail.

Tu as donc intérêt à déménager peu de temps avant la fin du bail, après deux ans et demi (sur trois ans de durée minimale) par exemple !

 

Parlons peu, parlons finances : qui paie quoi ?

— Le dépôt de garantie : partagez le entre colocs.

Communément appelé « caution », le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charge, ou deux mois maximum pour un logement meublé, et doit être versé à l’entrée dans les lieux.

— La caution : tout dépend du contrat.

Le bailleur peut demander le cautionnement d’un tiers, qui se portera garant du paiement des sommes dues par le coloc en cas de défaillance. En présence d’un bail unique, il peut même exiger que la caution s’engage pour plusieurs colocataires ! Gardez à l’esprit que même si vous venez chacun avec une caution, votre propriétaire pourra exiger d’une seule caution qu’il règle pour toute la colocation… Prévenez votre maman !

 — Les charges : l’entente est de nouveau de rigueur.

Vous pouvez partager les courses, mais impossible de mettre plusieurs noms sur l’avis d’imposition : à vous, donc, de vous organiser pour vous répartir la taxe d’habitation équitablement.

— L’assurance habitation : souscrivez-y ensemble.

Que vous ayez signé des contrats individuels ou un bail unique, le plus simple reste de souscrire une assurance habitation tous ensemble et au même endroit ! Mais en l’absence de clause de solidarité, vous pouvez opter pour des assurances différentes.

— La contribution à l’audiovisuel public : tout le monde paie pour que Maxime puisse regarder Secret Story ! Concrètement, dès lors qu’un des colocataires possède une télé, toute la colocation est redevable de cette taxe.

 

Un mot sur les clauses abusives ?

Inutile de céder à la paranoïa, dans la très grande majorité des cas, les propriétaires désirent autant que vous que tout se déroule sans accroc. Cela dit, il peut arriver que certains extrapolent leurs droits, consciemment ou non. Si c’est le cas, fais-toi respecter ! Tu as des droits, et ton bailleur ne peut pas t’imposer tout ce qu’il souhaite.

Quelques exemples, en vrac, de clauses interdites par la loi :

• Ton bailleur ne peut pas t’empêcher de ramener ton adorable boule de poils. (Ouf, on a évité un grand déchirement. Tu n’auras pas à abandonner Félix chez tes parents !)
• Il ne peut pas non plus imposer le choix du virement automatique pour le règlement du loyer. S’il essaie, n’hésite pas à te ramener avec une longue toge, armé d’un code civil. (Et prends des photos, on veut voir ça.)
• Il ne peut pas non plus s’opposer à des aménagements intérieurs, dès lors que ces derniers ne transforment pas lourdement l’appartement. (Oui, tu peux trouer le mur pour accrocher ta photo de famille en A3 si ça te fait plaisir.)

 

Garde à l’esprit que ton bailleur n’est pas ton ennemi, et qu’il veut simplement protéger son bien. La communication est la solution de nombreux problèmes : si une clause t’interpelle, n’hésite pas à le soulever, et entame une discussion bienveillante avec ton bailleur et tes autres colocataires. Ce serait dommage de commencer une si belle aventure du mauvais pied !